Được đánh giá là dự án có khả năng sinh lời nhất của Tổng công ty Vinaconex, sau thành công của dự án Trung Hòa – Nhân Chính; lại còn được đảm bảo bởi sự tham gia của đối tác mạnh gạo, bạo tiền Posco (Hàn Quốc), song thực trạng của Splendora thật trái ngược với slogan “nơi ước đến, chốn mong về”.

Sa lầy

Ngay từ khi bắt tay vào triển khai dự án, điều khoản hợp đồng về tỷ lệ góp vốn 50-50 của hai bên đã khiến cho nhiều vấn đề trở nên không dễ giải quyết. Đơn cử như phương thức bán nhà. Theo một cán bộ từng làm việc cho Vinaconex, hai bên phải thương thảo rất nhiều mới đưa ra được quyết định bán biệt thự, nhà liền kề kèm với căn hộ. Thực tế này khiến cho việc bán hàng bị kéo dài thời gian hơn nhiều so với dự kiến. 

Chưa hết, tại Đại hội cổ đông Vinaconex năm 2012, ông Nguyễn Thành Phương, Chủ tịch Vinaconex cho biết, hai bên (Vinaconex và đối tác) không có cùng quan điểm trong triển khai dự án. Với diễn biến thị trường bất lợi, phía Việt Nam muốn giãn tiến độ dự án, tuy nhiên phía Hàn Quốc giữ quan điểm triển khai theo tiến độ đã đề ra. Họ cho biết, sẽ đi vay các ngân hàng nước ngoài để đảm bảo tài chính cho dự án.

Khi triển khai bán hàng giai đoạn 1 vào những năm 2009, sản phẩm đất nền nhà liền kề, biệt thự của dự án Splendora (trước đây có tên là Bắc An Khánh) trở thành “hàng nóng” trên thị trường BĐS Hà Nội. Do tình trạng đầu cơ, lúc cao điểm thị giá chênh so với giá gốc mỗi suất nhà lên tới 5-7 tỷ đồng, trong khi giá gốc chủ đầu tư đưa ra cũng đã không hề thấp (40-50 triệu đồng/m2). 

Tình trạng đầu cơ, chênh lệch suất mua diễn ra nóng bỏng còn kéo dài đến giữa năm 2012, sau đó bắt đầu chuỗi ngày giảm giá. Hiện nay giá BĐS tại đây giảm khoảng 30% so với giá gốc, giao dịch rất trầm lắng. Những khách hàng đã phải mua nhà từ giới đầu cơ còn chịu thiệt hại nặng nề hơn. Chính vì vậy, họ không chấp nhận bất cứ sai sót nào của chủ đầu tư. Hơn một năm qua, tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư liên tục xảy ra tại dự án, từ việc tính giá nhà bằng USD đến việc thi công sai thiết kế, vật liệu sử dụng trong khi xây nhà không đúng với phụ lục hợp đồng…

Trầm trọng nhất là mới đây, khách hàng phát hiện ra lỗi thi công sai thiết kế. Cụ thể, chủ đầu tư đã nâng cốt sân vườn cho phù hợp với cốt đường, khiến cốt nền biệt thự bị ảnh hưởng. Từ đó, bậc tam cấp, phào chỉ quanh nhà không đạt tiêu chuẩn và độ cao. Bị khách hàng khiếu nại, bước đầu chủ đầu tư đã nhận lỗi và chấp nhận phương án bồi thường cho khách hàng đầu tiên là ông Đ.Q.V với số tiền lên đến hàng tỷ đồng mỗi căn biệt thự. 

Sau trường hợp đầu tiên, hiện nay một số khách hàng khác cũng đã có đơn kiến nghị gửi chủ đầu tư về lỗi thi công, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư bồi thường vì cho rằng, đây là lỗi rất nghiêm trọng. Nếu đúng theo phản ánh của khách hàng, không chỉ một hay hai căn biệt thự bị lỗi thi công sai thiết kế mà toàn bộ khoảng 160 căn biệt thự thuộc lô BT6 và BT7 của dự án cũng bị lỗi này. Vì vậy, nếu phía chủ đầu tư chấp nhận bồi thường số tiền lên đến cả tỷ đồng mỗi căn, tổng số tiền Splendora phải bồi thường cho khách hàng có thể lên đến trên 150 tỷ đồng.

Nợ đọng

Bên cạnh đó, theo kế hoạch số lượng nhà đang trong quá trình hoàn thiện và chuẩn bị bàn giao trong tháng 9 tới đây là rất lớn, gồm: 496 căn hộ cao cấp với tổng diện tích 24.967 m2; 317 căn biệt thự, với tổng diện tích 193.060 m2; 236 nhà liền kề với tổng diện tích 58.365 m2. Tổng số căn trong giai đoạn 1 là 1.049 căn. Đáng nói, sản phẩm tại dự án Splendora là sản phẩm hoàn thiện, dạng chìa khóa trao tay chứ không phải nhà xây thô. Điều này có nghĩa, số tiền bỏ ra mua hoặc đóng đợt cuối để nhận nhà tại khu đô thị này là rất lớn.

Trong khi đó, giống như nhiều dự án khu đô thị từng bị đầu cơ mua đi bán lại trên thị trường, do vị trí không mấy đắc địa, khá xa trung tâm Thủ đô, khả năng khách hàng trả nốt tiền đợt cuối để nhận nhà và đến sinh sống rất thấp, ngay cả trong trường hợp không có tranh chấp. Ở các dự án biệt thự, nhà liền kề lân cận Splendora như dự án Geleximco, dự án Xuân Phương cho thấy, khách hàng đến nhận nhà rất thưa thớt và chủ đầu tư đang bị nợ đọng hàng trăm tỷ đồng.

M&A – Đỏ mắt tìm đối tác!

Theo đề án ban đầu, đến 2018 dự án mới hoàn tất và khi ấy liên doanh mới có thể chia lãi toàn bộ. Trước mắt, Vinaconex đã đề nghị chia lãi theo từng giai đoạn và đang chờ đợi giai đoạn 1 sắp đến hạn giao nhà. Nhưng như đã đề cập ở trên, do bất đồng giữa hai bên nảy sinh, cộng với phương thức đầu tư, kinh doanh tại đây theo hình thức “chìa khóa trao tay” sẽ ngốn một nguồn lực khổng lồ của chủ đầu tư, trong khi thị trường BĐS được dự báo còn rất lâu mới hồi phục – nhất là phân khúc sản phẩm cao cấp mà Splendora đang khai thác – nên Vinaconex gần đây quyết định chia tay. Tổng công ty này đã thông báo tìm đối tác nhượng lại cổ phần trong liên doanh An Khánh với nhiều hình thức chào bán như bán tất, bán từng phần…

Thị trường từng râm ran thông tin Tập đoàn Sovico sẽ mua lại toàn bộ phần vốn góp trong liên doanh này, tuy nhiên hai bên đã không đạt được thỏa thuận nào. Một lãnh đạo của Vinaconex cho hay, cũng đã có nhiều nhà đầu tư đến tìm hiểu thông tin, trong đó có cả nhà đầu tư nước ngoài, nhưng hiện chưa có ứng viên nào vào đến các vòng đàm phán sâu. Việc chào bán phần vốn góp tại một dự án lớn như vậy, cộng với tỷ lệ góp vốn chơi vơi 50:50 khiến cho việc tìm đối tác M&A, theo nhận xét của các công ty tư vấn BĐS là không hề hấp dẫn. 

Một minh chứng rõ nét là chủ đầu tư Splendora cũng đã ký hợp đồng thuê PwC làm nhà tư vấn, tìm kiếm đối tác tham gia đầu tư thứ cấp các hạng mục chung cư, trung tâm thương mại… tại dự án, song gần hai năm trôi qua, vẫn chưa có thông tin về bất cứ nhà đầu tư mới nào.

Trước Splendora, Vinaconex từng thất bại với Khu đô thị mới ParkCity (liên doanh với một đối tác Malaysia) với những căn bệnh tương tự và đã quyết định thoái toàn bộ vốn vào năm 2012. Với những gì đang diễn ra, những người quan tâm tới tổng công ty này tự hỏi, liệu Splendora có trở thành trái đắng tiếp theo của đại gia bất động sản nội đầy kinh nghiệm này?