Ủy ban Kinh tế Quốc hội vừa công bố bản tin Kinh tế vĩ mô số 8 quý I/2013 trong đó nhận định về thị trường và nợ xấu bất động sản. Tính đến 30/9, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản và dịch vụ chiếm 19,25%, đứng thứ 2 sau công nghiệp chế biến chế tạo (22,5%). Vấn đề nợ xấu và giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản hiện được quan tâm đặc biệt, bởi nợ xấu bất động sản kéo theo sự trì trệ của hai ngành quan trọng là xây dựng (tạo 3,3 triệu lao động) và vật liệu xây dựng (trên 500.000 lao động).

Theo Ủy ban Kinh tế Quốc hội, trong bối cảnh thị trường bất động sản được dự báo còn tiếp tục điều chỉnh từ trạng thái bong bóng về cân bằng, giá trị bất động sản sẽ phải co lại, các khoản nợ tiếp tục nở ra vì doanh nghiệp phải tiếp tục trả lãi suất cao. Sự kéo dài của tình trạng "nợ nở ra, tài sản co lại" sẽ làm không ít doanh nghiệp bị cạn vốn và phá sản, ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản của các ngân hàng. Lĩnh vực bất động sản là biểu hiện rõ nét nhất của nền kinh tế bong bóng được tạo ra do chính sách tài khóa và tiền tệ được nới lỏng kéo dài dẫn đến đầu cơ trên diện rộng.

Phá băng địa ốc có thể giảm hàng tồn kho bất động sản. Ảnh: Hoàng Lan

Hiện có nhiều thách thức liên quan đến giải quyết nợ xấu của bất động sản như cung cầu bất hợp lý, nguồn cung các sản phẩm nhà ở trung và cao cấp có tỷ trọng lớn trong khi nhu cầu nhà ở bình dân lại lớn. Ngoài ra, tình trạng đầu cơ diễn ra trên diện rộng khiến tạo ra kỳ vọng sai lệch “giá đất và bất động sản chỉ có tăng chứ không giảm”.

Giá bất động sản ở các thành phố lớn của Việt Nam thuộc loại cao trên thế giới trong khi thu nhập bình quân đầu người thấp nhất thế giới. Giá nhà đất tăng lên 100 lần trong vòng 20 năm. Giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân của người lao động. Giá nhà ở lớn hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển. Trong khi đó, so với thu nhập, giá bất động sản trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần.

Dù thị trường đóng băng một thời gian khá dài nhưng không ít doanh nghiệp địa ốc cho rằng khó khăn của thị trường ngay cả ở phân khúc trung và cao cấp chỉ là tạm thời và giá đã chạm đáy nên sẽ dễ phục hồi. Ủy ban Kinh tế cho rằng, bất động sản sẽ phải điều chỉnh mạnh để có thể đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo cân bằng và bền vững

Quá trình điều chỉnh trên thị trường bất động sản còn kéo dài do nhiều doanh nghiệp găm giá để chờ Nhà nước giải cứu. Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho rằng đây là một kỳ vọng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô hiện nay của nợ xấu, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu kể cả nếu muốn. Hơn nữa, Nhà nước cũng không thể chấp nhận giải cứu vì điều này càng khuyến khích rủi ro đạo đức làm doanh nghiệp tiếp tục kinh doanh liều mạng vì lãi bỏ túi, lỗ sẽ có nhà nước lo" tạo ra mầm mống cho cuộc khủng hoảng nợ xấu trong tương lai.

Trong năm 2013, Chính phủ quyết tâm mạnh mẽ và đã có một số giải pháp nhằm hâm nóng thị trường bất động sản nhằm ổn định kinh tế vĩ mô thúc đẩy sản xuất kinh doanh và đáp ứng nhu cầu mua hoặc thuê nhà của số đông.

Nguồn tài chính vốn đang khan hiếm trong nền kinh tế có thể bị phân bổ lệch lạc, chảy vào nhóm lợi ích, các doanh nghiệp sân sau thân quen. Phá băng bất động sản có thể làm giảm nợ xấu, giảm hàng tồn kho và kích thích nền kinh tế tăng trưởng. Tuy nhiên, theo Ủy ban Kinh tế Quốc hội, tiền dùng để cứu bất động sản lấy từ nguồn nào là một vấn đề cần nghiên cứu. Làm sao để kiểm soát dòng tiền không chảy vào nhóm lợi ích, doanh nghiệp thân sau thân quen. Việc trả lời câu hỏi này một cách công khai sẽ làm cho người dân nhà đầu tư tin tưởng vào chính sách. Việc hâm nóng, phá băng bất động sản đòi hỏi sự minh bạch trong việc rót tiền cứu trợ các doanh nghiệp.

Khi giải quyết nợ xấu bất động sản, Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho rằng, Chính phủ phải có một thông điệp rõ ràng là sẽ không có một sự giải cứu nào đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trung cấp và cao cấp mà hoàn toàn để thị trường quyết định và đào thải. Điều này sẽ buộc các doanh nghiệp có liên quan phải tính toán sớm hạ giá, tránh lợi nhuận bị ăn mòn hết phí tài chính, giúp phá băng và tạo thanh khoản cho thị trường, qua đó đẩy nhanh quá trình điều chỉnh về điểm cân bằng dài hạn.

Chính phủ sử dụng nguồn lực hạn hẹp cũng như ưu đãi chính sách để ưu tiên hỗ trợ doanh nghiệp xây nhà xã hội và nhà ở thương mại giá thấp để đáp ứng số đông nhu cầu của người dân, giải phóng tồn kho giảm nợ xấu của doanh nghiệp xây dựng. Tuy nhiên, cần minh bạch hóa và giám sát chặt chẽ việc thực thi. Về lâu dài, Ủy ban kinh tế Quốc hội cho rằng, cần đánh thuế tài sản như nhiều nước trên thế giới nhằm ngăn ngừa tình trạng đầu cơ tránh tình trạng khủng hoảng nợ xấu trong tương lai.

Hoàng Lan

http://vnexpress.net